原状回復工事費、営繕工事費が高くなる原因として次に挙げられるのが「業者を指定することによる弊害」です。管理会社にとって原状回復はその資産価値を維持するため、また管理会社のルールに適した電気、空調、防災と他業者がメンテナンスしています。資産である電気その他設備にリンクする工事を得体の知れない業者にやられてしまうのは困ります。 そこで「原状回復工事は管理会社の指定工事業者に依頼しなければならない」という話になっていることが多いです。よって業者が指定されてしまっているので、工事費用を下げたくても下げられないということになります。

原状回復の工事が高額になる背景には「重層請負構造」と呼ばれるからくりが存在します。退去が決まり、オーナーが管理会社に工事を発注するのですが、依頼を受けた管理会社が工事業者（多くの場合はゼネコン、デベロッパー系列会社）は、自ら工事を行うわけではありません。工事は全て下請けの業者に出すが一般的です。下請け業者はさらに孫受け業者に発注し、場合によってはそこから各職人や技術者へ発注します。 こうして各業者に渡る度にマージンが発生し、費用が雪だるま式に膨れ上がってしまい、トータルコストが高くなってしまうのです。 不要な中間マージンを省けばコストダウンに繋がります。 尚、全て自社施工を行えるリフォーム会社はほぼ皆無と思われるので経験値の高い適切な専門業者および多能工を配置する事でより合理的な工事が行えて予算圧縮できる場合があります。 また、自社施工だからと言って必ず高品質とは限らず、その職人がどのレベルかの判断は他社と比べないと判りません。

原状回復工事や営繕工事の費用は、図面だけでは判断できないものがたくさんあるのですが、それにも関わらず、一部の指定業者では、図面だけを見て原状回復工事における必要な材料を計算し、見積書を作成していることがあるのです。よくあるのは本来、原状回復工事範囲ではないところも範囲に含まれているケースです。知識がないと不必要なものを見積られていることに気づかないのです。